话题：3·15特别谈-购房者爆料案例剖析第46期
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上帝无言
金泰假日花城的业主，他是二期的，在二期的销售过程中没有什么问题，户型图也有，合同中有一个简图，标注的不是很清楚，交房的时候客厅多了一个20公分的柱子，这个和之前的户型图不太一样，大概27户都有这样的问题，应该是承重的，目前肯定是改不了了，这个业主和金泰协商能不能补偿，金泰不同意，这个属于建筑规范，已经诉讼了，从这个情况看，不知道业主能不能占有先机，户型图上的东西很多不是法律依据，户型图标注的也不是特别细，从法律上业主有没有胜诉的可能？有没有获得赔偿的可能性？
samantha渔
回复：金泰假日花城的业主，他是二期的，在二期的销售过程中没有什么问题，户型图也有，合同中有一个简图，标注的不是很清楚，交房的时候客厅多了一个20公分的柱子，这个和之前的户型图不太一样，大概27户都有这样的问题，应该是承重的，目前肯定是改不了了，这... 金泰假日花城的业主，他是二期的，在二期的销售过程中没有什么问题，户型图也有，合同中有一个简图，标注的不是很清楚，交房的时候客厅多了一个20公分的柱子，这个和之前的户型图不太一样，大概27户都有这样的问题，应该是承重的，目前肯定是改不了了，这个业主和金泰协商能不能补偿，金泰不同意，这个属于建筑规范，已经诉讼了，从这个情况看，不知道业主能不能占有先机，户型图上的东西很多不是法律依据，户型图标注的也不是特别细，从法律上业主有没有胜诉的可能？有没有获得赔偿的可能性？ 我更正几个地方： 第一：销售过程是这样的，金泰在明知道一期售卖中也出现了这个情况后将房子卖给我的，在要求业主进入准现房看的时候，以安装防盗门为由拒绝了该要求，转而带着去了一个相同户型但是没有柱子的房子。。这个算不算销售欺骗，仁者见仁了。。 第二：合同中有个简图，标注不是很清楚。再简单的图他的形式不会变，最多在尺寸上有所误差，如果一个矩形变成一个多边形，也可以忽略的话，那么要合同何用？？
路航
我们表达一下自己的看法，具体还要看法院对这个案子审理过程中证据的调查结果。
上帝无言
采光权的问题，智慧城维权是采光权的问题，高层遮挡了原有住户的采光权，业主已经胜诉，已经获得了赔偿。采光权在法律上有没有具体的界定？
路航
这个没有，采光权是需要的一个自然属性，如果原来建设规划许可证的图已经经过行政机关批准了，如果已经施工了，造成了现实的采光权造成影响了，就需要开发商给受影响的当事人给予补偿，这个补偿也是根据受损的程度和承受能力。一层的住户肯定要比高层的住户受影响更大一些，现实中我们国家很法院就这个有很好的判断，保护了居民的采光权，根据司法判决的情况，居民的采光权是应该受到保护的。
上帝无言
有两个社区，设计规划都已经完成了，但是两个社区之间，一个社区的最北和一个社区的最南仅隔一条马路，目前融侨馨苑最南边的这栋楼受到裕昌太阳城北边楼体的干扰，业主可以起诉对方开发商吗？
路航
这两个楼是并排的？
上帝无言
斜角的。这个楼之间隔了一条马路，裕昌太阳城没有完全封顶，但是从实际的情况看，盖到一半已经对融侨低层的业主有影响了。假如要进入法律程序，我是融侨的业主，我是起诉融侨还是起诉裕昌呢？
路航
显然是要起诉裕昌，裕昌太阳城现在是一个开发建设的过程中，还没有竣工验收，虽然它已经取得了合法的建设工程的规划和施工的许可，也有预收的许可证，但是在现实建设中已经影响到了融侨入住的业主的采光权，可以请批准工程规划的部门，修改这个规划，也可以要求开发商给予补偿，等到楼盖好了，根据影响的年限和程度，给予补偿比较合理。目前的状态是如果它要封顶肯定就会影响，现在还没有封顶就没有影响，在能调整规划的情况下进行调整，如果发生了实际的侵害，就要造成补偿。
上帝无言
目前有的案例看，很多项目是五证齐全。
路航
在实施项目的可行性研究和做规划设计图的时候，评估的时候就有环境影响评估，就要评估对融侨的楼有没有影响，应该是可以评估到的，至于能不能拿上规划证，环境评估的责任应该由自己承担，可能没有评估到采光权的影响，这个肯定也要开发商承担的，规划的批准机关也有环境评估人员。
上帝无言
曲江南苑项目延期交房半年，开发商赔偿违约金，并且要求签订了保证书，让业主放弃权利，业主因为着急签订了这个协议，后来有40户业主没有签订这个协议，而且要求索赔，赢了这个官司。10多万买了一个车位，这个车位是有使用权，但是没有产权的。索赔的这个情况，我感觉业主是后悔了，前面有一个保证书，有一个双方的协议是一个障碍。第二个车位的买卖问题是一个老话题了。
路航
第一个关于在被迫的情况下，方便入住后小孩就读陕师大附中，我认为这个不是开发商胁迫他办理手续的理由，跟他入住的关系不影响，他是自愿放弃索赔权利的，其后就不能以这个理由主张自己签订保证书是在胁迫状态下签的，这个协议有效的情况下，就不能要求赔偿了。当然他也可以跟开发商协商，多数的业主获得索赔了，说明正常的情况下是延期交房了，开发商应该承担这个责任，他表示放弃索赔，可以要求开发商减免物业费等等，但是在法律上他不能得到法律支持了。
上帝无言
我个人理解，可能是因为开发商会承诺子女教育的问题，比如说学校修建完毕了，谁收房就谁就学。
路航
目前从业主提供的线索中，陕师大附中这个学校早就成立了，开发商承诺在本楼盘购买房产，入住后可以获得陕师大附中的一个就学名额，这个可以作为一个依据，原则上入读陕师大附中是不会跟开发商捆绑起来的，一般是不会有连带的关系，这种可能性不是很大。
上帝无言
很多小区的地下车位都属于人防工程的一部分，不可能有产权证明，业主买完车位后每个月要交维护费用，买完之后业主发现了这个情况。
路航
这种情况要这样子考虑，当事人双方签订购买车位的时候，签订的是所有权的转让关系还是使用权的转让关系，如果仅仅是开了收据，收了10多万，没有告诉业主是所有权还是使用权，说明购房车位的人存在一定的过错，车位能不能转让所有权，是由车位的所有权在谁手上决定的，如果产权是开发商所有，不是本小区公共设施范围内，开发商就有权利转让，要保证本小区的优先和使用和购买权，开发商没有所有权就不能有转让所有权，也仅仅是一个使用权，这个使用权是全体业主共有的，也可能属于开发商固定的车位，要根据车位的所有权性质决定，业主要查询楼盘规划设施的时候，是属于公共配套的内容有哪些，才可以主张自己的权利。
上帝无言
业主买了一套房，也买了一个车位，大概就是交了14万，买了使用权，每个月交的物业管理费是必然的，大家都知道车位是人防工程，他希望可以通过法律程序，能不能把钱要回来？起诉有没有可能？
路航
起诉是有可能的，从性质角度讲，地下车位这部分内容，本身不是开发商专门设置的地下车位，而是人防工程，开发商做成了地下车位，开发商转让了所有权和使用权都没有这个权利，人防工程的所有权法律上有一些争议，有的认为属于开发商，也有人认为人防工程所有权应该属于业主所有，我个人的理解倾向于人防工程是这个楼盘、这个建设项目配套的人防设施，产权性质应该是开发商所有，开发商使用的时候有权进行使用和安排，车位出让的行为不具有合法的效力，购买者认为所有权不明，可以认为口头协议无效，可以要求开发商返还购买车位的钱。
上帝无言
奥林匹克花园3起从去年6月30日交房至今我们业主无法自行开通天然气，而且到目前为止没有办理任何有关房产证事宜，法律上有没有规定，开发商承诺都是在365天办理房产证，延期办理房产证对业主造成了一些不便，比如说这个项目在一天以后没有办理房产证，对业主造成的实际损失，业主有没有权利进行维权？
路航
可以，这个业主反映的奥林匹克三期，交房后至今没有开通天然气也没有办理房产证，可以翻当初的购房的协议，看一下开通天然气的时间，还有办理房产证的期限约定，由于开发商的原因，可以追究开发商的原因，业主因为办理不了房产证，对业主的上市交易造成了影响，这种影响很难主张作为自己的一个损失额，住宅是提供住宅使用的，如果按期交房了，按合同约定的违约金进行赔偿，损失额的主张大多数业主都很难提供有效的损失证据。
上帝无言
额度和限度很难判断。
路航
不办房产证到底给当事人多大的损失、什么损失，这会造成很大的影响。
上帝无言
曲江城市花园10号楼4单元一楼门厅的灯坏了，门禁坏的时间比较长，这说的就是物业的不作为，小区实际入住之后，很多业主没有尽职尽责，包括不作为的情况比较普遍了，咱们目前已知的已经常见的解决办法就是成立业主委员会，大家知道成立业主委员会是很漫长的过程，需要很多法律的审批，在没有成立业主委员会的时候。
路航
入住的时候会签订物业管理服务协议，开发商也会指定物业公司代管，西安市有物业管理条例，根据双方签订的合同和西安市物业管理条例，对服务不到位的可以提出索赔，或者递减物业服务费的要求，比如说灯不能修好，都可以要求物业服务公司进行维修，影响使用期间的物业费可以减免。门禁系统分两种情况，如果开发商交房的时候，门禁系统就有问题，后来持续没有进行改进，就可以找开发商进行改进，门禁系统也好、重要的公共设施里面，城建单位都提供了质量保证，建设单位都应该对这些进行保修的义务，可以要求物业公司找城建单位履行业务。
上帝无言
很多网友、业主都提到了物业方面的问题，包括和开发商的协商，很多开发商包括物业公司，会对单独、某几位业主比较不重视、蔑视，你们不是代表整个小区业主的权利，业主委员会法律上才承认。
路航
业主委员会成立之前，业主和物业公司的法律关系主要是依据双方签订的《物业服务合同》，可以依据《物业服务合同》要求对方承担职责，并不限于业主委员会成立，比如说解聘物业公司，需要业主委员会成立，签订了物业服务合同，单个的业主很难直接解聘物业服务公司，如果服务不到位，可以要求物业服务公司整改、尽职尽责的提供服务。
路航
业主委员会成立之前，业主和物业公司的法律关系主要是依据双方签订的《物业服务合同》，可以依据《物业服务合同》要求对方承担职责，并不限于业主委员会成立，比如说解聘物业公司，需要业主委员会成立，签订了物业服务合同，单个的业主很难直接解聘物业服务公司，如果服务不到位，可以要求物业服务公司整改、尽职尽责的提供服务。
上帝无言
业主的发言中有一个丢失盗窃，奥林匹克花园，业主刚进电梯的时候，被两个人抢劫了，在物业的服务范围内。还有锦园一夜15户被盗，物业公司有没有连带案件呢？
路航
要具体问题具体对待，服务公司承担了安保的服务，它治安方面是协助公安机关承担治安的业务，如果物业公司没有按照约定承担安保服务的时候，要承担一定的责任，另外物业公司都安排值班和夜间巡逻，如果物业公司没有安排人员值班，如果没有对进入的车辆和闲杂人员进行审查的话，这说明物业公司有过错的责任，应该承担相应的责任，但也不是全部的责任由它承担。
上帝无言
物业公司做好本职工作，即便发生了恶性刑事案件，物业公司是不用承担责任的。
路航
抢劫是发生在电梯间，安保人员不会在电梯间安保，这只能当做是刑事案件，如果当事人求救了，安保人员不作为的话，可以要求追究物业公司的责任。业主应该正确理性的对待这个问题，犯罪人应该承担责任。
上帝无言
世家星城和天地源的情况，已经不是什么新鲜事了，已经拖了两年时间了，两家公司手续交接和资金交接的情况不是很顺畅，这个地使用开发的手续已经走完了，房款没有交接，这块土地一直闲置，造成了业主延期收房很长时间，实际的损失是非常大的，出现了这样的情况，我是一位业主的话我应该怎么办？
路航
我个人认为，买卖合同是属于合同，按照我们国家法律规定，谁给你签订了合同就应该追究谁，原来这些购房者跟西房公司签订了商品房买卖合同，合同是受法律保护的，开发商不能按期城建，并且将开发权转让给其他公司的，这个行为不没有经过购房人同意的，这种情况下，政府应该妥善的解决开发权转让的过程中，应该处理债券债务的关系，政府应该有一定的协调责任。 第二方面从法律方面来说，购房者应该将西房公司告诉到法庭，可以依据合同决定的情况，要求西房公司按照实际情况进行赔偿。 现在延期交房时间特别长，购房者是按照原来的价钱购房，现在房价上涨，退房的话会对购房者造成很大的损失，大批的购房者要求解除合同，赔偿购房款和利息损失，要看西房集团有没有这个能力，西房集团能把楼盘开发权转让给天地源，这个肯定是有收益的，根据这个情况是可以把这部分钱要回来的。
上帝无言
这个网友走了很多的冤枉路，打了很多的电话，2008年1月26，在大唐世家520的小复式，交房时间推迟到今年的6月30日，而且是LOFT，到今年9月30日才可以交房，比原来约定的时间晚了9个月，9月份交房之后还牵扯到业主装修，目前的情况来看，这个项目已经清盘了，包括当时卖房的人已经不在了，高层也发生了变化，跟买一送一的口头约定也不一样了，大唐世家给业主的理由有三点，一个是地震，还有南方的雪灾，另外还是因为地震，很多四川的施工工人导致了延期交房的情况，从这个案例看，咱们主要讨论是延期交房的事，受地震因素影响，有没有可能成为开发商合理正当的一个理由？
路航
应该成为一个正当的理由，大家知道2008发生了地震，地震造成延期交房的时间需要明确确定一下，必须有权威机构出具，确实这栋楼因为地震造成了延期交房，应该有权威机构说了算，而不是开发商说了算，一般商品房买卖合同里有不可抗力的因素，应该书面的通知购房者。第二个通知的时候就已经提交权威部门提交的证明，确实因为地震造成了楼盘延期交房。从这个购房者反映的情况，开发商并没有提供相关的凭证，到了交房期满了才给购房者说这个事，如果凭据没有拿来开发商是站不住脚的。南方的雪灾，应该要有权威部门的证明，开发商就要考虑楼盘建设中材料运输的时间，不是不用考虑这部分因素的。
路航
采用四川的民工，地震没有民工施工造成了延期交房，这个应该归到地震的因素中，只要地震因素导致了工期需要延长，比如说招工能不能招进来，这是由开发商自行安排的，这个理由都不能构成延期交房的原因，该追究延期交房的违法责任，购房者应该主张自己的权利。
上帝无言
2009年12月30日交房和2008年5月12相差了一年半左右，开发商尽责尽力的话，可以把地震造成的损失弥补过来。
路航
西安受地震影响比较小，我还没有看到哪一家单位获得规划部门延期确定的，成都、重庆那边有获得这个凭证，但是最长时间也只有20天。现实理解这个问题，有没有这个因素呢？有。我认为你即使拿出这个因素的，也不应该超过20天这个期限，不应该更长。
上帝无言
我们在看这个案例。佳铭置业延期交房2年，不给赔偿。
路航
延期2年，公司不给赔偿，建筑质量低下，天然气交房一年多没有施工完毕，收房了以后对质量低下这部分内容，应该进行维修和补救，仍然可以要求开发商对质量部分进行补救，延期交房2年没有赔偿的问题，这个问题要慎重考虑，购房者有权按照购房合同对延期交房承担违约责任，这个是有期限的，现在都2年多没有主张自己的权利，交房一年多天然气没有施工完毕，当事人要适当的考虑你的诉讼时效是不是要过了，超了两年了，延期交房的违约责任可能都过期了。
上帝无言
延期交房的诉讼时间是有时间限制的？
路航
交房之日都知道延期交房有多长时间了，交房了就打算不退房了，就得要求按照延期交房的违约责任走，如果超过两年了法律就不主张你的权利了。 层高不达标的问题，交房的时候应该了解它符合不符合商品房买卖合同中签订的标准，如果低于标准的话，就不应该交房，要求住房不应该低于2.2米，层高部分的损失可以跟开发商进行沟通，退房肯定是不能构成了。违规加盖的问题，应该是向规划部门反映问题，要求对违章建筑的层数进行拆除，可能这两层都对外销售了，这两层不符合建筑规划的许可证，是不是可以要求把它拆除，这已经很难了，违规建设的两层，如果当事人受到了影响，如果买的时候是顶层，现在不是顶层了，已经交房了，这个问题可以跟开发商协商。延期交房时间太长了，应该在法律有效的时间内主张自己的权利。 建筑质量的问题，交房的时候看不出来这个质量问题，内在质量有问题的，可以要求开发商承担这个责任，质量严重的话，可以要求开发商退房。 五证不全看哪一种情况了，如果施工许可证都没有，说明它是违章建筑，如果预售证没有就不能进行房屋销售，你签订的合同也属于不受法律保护的合同，主张权利的时候，只能要求对方退还自己的购房款，可以根据开发商占用你自己资金的情况，进行赔偿。
上帝无言
图片上看到的内容，不是小区业主阁楼搭建的，这个空间出售给了开发商本公司的员工，开发商把共有的屋面卖给了内部员工居住，在这样的情况发生的时候，比如说我是社区的业主，可能对每个业主的影响不一样，比如说对顶层业主造成影响比较大，发生了这样的情况，有没有可能业主要求开发商进行一些补偿或者拆除违章建筑？
路航
每个业主都受到了影响，开发商把属于全体业主共有的楼顶的内容，进行了建设并且出售，侵犯了每个业主的权利，建设的时候有没有经全体业主同意，我觉得违规的项目可以进行拆除，可以想建委反映，可以拆除这个项目，如果其他业主可以容忍这个项目在哪里，出让这部分公共产权获得的收益，应该归全体业主所有。
上帝无言
朝阳小区8号楼的业主，本身他是工人，对建筑质量关注的比较多，施工的时候也经常看自己的房屋，在自己的套内有很多不符合规范的，跟实际的规范相冲突的。第二个保温材料使用不规范，他已经反映给质量监督局了，但是监督不是很到位，据说开发商已经主动联系他，答应给他进行整改，他有这样的问题，比如说开发商整改不到位，比如说项目实际的施工影响到日后的居住，能不能在建筑施工的同时，能不能借助法律的武器保障自己的权利？他个人认为建筑施工的质量包括选料用材不符合规范，能不能提前保障自己的权利？因为等施工完了可能就晚了。
路航
要考虑实际效果，也要考虑法律因素，他现在还是一个购房者，入住的时候是验收房屋质量最主要的标准，一般购房者对房屋的内部质量很难做出评价，只能依据质监站的报告，还有施工单位和建设单位共同验收的报告判定质量是不是合格，现在房屋还没有交房，购房者有证据证明操作不规范，可以把这些证据材料收集起来，然后把这些材料提交给质检部门，如果质检部门无视这些质量问题，同样提供质量合格的凭据，可以对质监站的质监结论进行推翻，交房的时候，可以委托其他的质检部门进行质监，可以要求退房或者承担责任，隐蔽的项目都有证据可以证明它是违法施工或者违规操作，当事人取证可能不是很理想，取证的时间上可能房屋是有问题，但是施工方有可能后期进行整改，取证的过程中购房者不可能全程录像，在没有整改的情况下，下一道工序就已经进行了，可以证明房屋质量有问题。 一方面把问题反映给质监站，如果无视这些现象，可以推翻质监站的质监结果。
上帝无言
和记黄埔逸翠园承诺给业主提供9年制的教育配套，有小学、有初中，有学校的配套，而且目前这个学校也在建，但是整个教育配套这件事不光是业主知道，新闻媒体都知道，这个学校规模很大，近期开发商通知教育配套里面已经没有小学了，只有中学。对很多一期业主来说，当时购房的时候可能看到一系列的教育购房的，但是目前小学教育没有了。
david005
回复：和记黄埔逸翠园承诺给业主提供9年制的教育配套，有小学、有初中，有学校的配套，而且目前这个学校也在建，但是整个教育配套这件事不光是业主知道，新闻媒体都知道，这个学校规模很大，近期开发商通知教育配套里面已经没有小学了，只有中学。对很多一期业�...难怪卖的那么贵~
上帝无言
没有写进合同的话，怎么办呢？
路航
只要能拿出当时的宣传品也可以，我就是看中这些内容，开发商就应该承担配套设施的义务，可以要求开发商赔偿损失。 配套设施项目已经建成，办学改成了初中三年，没有小学了，从取证的角度当事人不需要更多，对以前是不是9年教育，当事人应该要注意。
上帝无言
如果开发商通过报纸、媒体明确提出9年教育的话，业主取证起来或者在法律程序上会获得更多的保障。
路航
合同上的图是一个户型图，并不是一个建设项目的规划设计图，设计图本身这个项目里面就有的，虽然在小图上没有画出来，查规划建设图上有，擅自改户型，是在备案的户型上做调整了，开发商当时没有提供规划图，这不一定构成开发商违约的问题，一般备案的规划图改了，必须经过规划部门的批准，批准了后15天要通知购房者，你如果不同意购房，可以要求开发商退房、要求赔偿。
上帝无言
开发的产权式酒店清晰做到了开发公司和经营感觉公司完全分离，非法融资大帽子是不可能在冠到开发商的头上。
路航
购买产权式酒店的时候，已经找到了委托经营管理公司，这家公司是不是有经营能力，你要经过考察，如果你不放心，可以要求这家公司提供其他公司的担保。
上帝无言
收房的时候出现较大面积的误差，一个是业主本身他质量的方式方法不符合规范，出现这样的问题，我觉得还是请一个专业的测量机构出一份报告，然后再考虑维权的问题。
路航
现在有一个面积误差的规定，都明确约定了，在相关的规范中都约定了，开发商交房的时候就应该提供测绘部门的测绘面积，收房的时候，开发商就应该提供测绘机构提供的测绘图，拿到测绘图以后，跟你买房的时候面积有误差的，比如说误差在3%怎么处理，超过3%的怎么处理，按照合同约定办理就可以了。
上帝无言
延期交房业主有一个想法，开发商构成延期交房的事实，开发商现在已经交房了，这个业主的意思，就是假如我现在收房了，延期交房的责任是不是我还可以追究？
路航
可以追究，只有交了房才可以知道延期交房了多少天，接收房屋并不认同人家不承担违约责任了。
上帝无言
收房仅代表认可建筑质量，不代表我不追究延期交房的责任？
路航
是的。
上帝无言
买房过程中，我是一个新人，如何保证在购房的过程中利益不受损害，很多购房者买房签协议会聘律师跟他一起去，就算律师提出了自己的意见，可能也起不到很大的作用，一般开发商不会更改合同。
路航
第一次买房的人都会遇到这个问题，不是本专业的，又不懂法律上的知识，购买不动产还是要特别谨慎，所谓的谨慎，就是尽管你一窃不通，也要试着了解、掌握一些知识，必须知道购房开发商必须有预售证，专业上不清楚的，可以委托专业的人员，陪同自己进行商品房的买卖，律师可以帮你审查项目资质的问题，确保你购买房屋的合法性，如果一个开发商出售的房屋连五证都没有，你可以作为一个参考。第二个律师可以调查这家开发商以前的开发情况，帮你做出一个判断，认为这个开发商是有诚信的企业，还是开发商以前就纠纷不断，这对以后是否发生纠纷心里就有一个底了。第三可以对开发商现实的资金情况摸底，现实的经营状态进行了解，在后期有没有发生显著变化的情况，也可以了解一下这个房屋的土地使用权证是什么时候拿到的，这个房屋是什么时候开始建设的，这个房子的有效年限是多长年限，以及这个房屋现在有没有办理抵押状态，对这个房屋的现实情况做一个调查。其次，律师可以帮你分析一下商品房买卖合同中有哪些不适当的条款，建设部提供了商品房买卖合同的文本，但是里面很多条文可以约定，开发商往往提供的是文本，即使开发商不愿意修订条文，你最起码知道有哪些条款可以维权，出现了问题怎么办，就是为了买不买这个楼盘，提供一个法律上的参考意见。
上帝无言
感谢路律师参加我们的活动，本期房谈到此结束！
上帝无言
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