每年3.15都是一个国际消费者权益日，在今年3.15来临之际，我们会做一个系列的活动，我们这期有一个主题就是聚焦3.15我们收房到底收什么，我们荣幸的请到西部验房第一人刘文涛工程师，给即将交房的业主讲一下我们收房到底收的是什么？收房的流程和过程，收房的细节，请刘工程师跟各位网友打个招呼。

各位网友大家好，收房的时候可能很多业主都是第一次买房，尤其是80后的年轻业主大多数都是第一套房，工作、生活节奏都非常快，都非常忙，验房的时候，很多业主对收房的时间和知识了解的不是很多，对房屋的质量和对房子的期待值太多，最后导致拿到钥匙，进到房子中看到到的房子，跟他的想象中差距，有的是墙面、地面空鼓，有的问题是强电出问题，插座、灯打开不亮，插座用验电器来验，很多业主感觉房子有很大的问题。

收房的时候第一步就是办完手续之前，房产公司要给两书一表。

首先请刘工给我们系统的、大致的讲一下收房的过程，从收房前到收房，然后到收房以后，给我们大概讲一下这个流程中分几步？

收房的时候要交契税和大修基金，最好不要交给开发企业，要到专门的机构交，交给开发商有可能造成大修基金挪用的现象。

是交给专门的一个组织？

对，有专门的机构。

很多业主收房的过程中，需要交付什么钱？

物业费、水电费，装修押金一般情况下，就交物业费、水电费，装修押金是属于装修前开始办理的费用，有的开发商也收取垃圾费，基本上都是在300元左右，据我们了解。我们在交完这些费用之后，开发企业委托物业公司会给两书一表，所谓的两书一表，就是房屋的质量使用说明书，住宅使用说明书、住宅质量保证书，一表就是住宅竣工验收备案表。

一般由哪个政府部门出具？

这个楼盘经过政府质监系统、经过总体验收后备案，资料都是经过备案后才会发表，说明这个是经过国家验收、合格的楼盘，或者楼号，因为有的楼盘只有一栋楼。要看有没有竣工备案表，竣工备案表上的备案号是非常关键的。

刚才您提到住宅质量保证书和住宅使用说明书，两书应该是由开发商出具的吧？

对

我听说这两个东西业主是可以拿走的，备案表是只能在现场看，拿不走的？

备案表是可以看，备案号我们也可以看，只要经过国家验收的都可以在现场看到，两书一表拿到之后，我们会看我们的房子，业主最好看一下公共设施、电梯、消防系统，虽然不是我们自己的房子区域，但是直接关系到我们的生活和人身安全，第二就是查一下电梯和合同约定的是不是同一个品牌，这也关系到安全的问题。

西安这个城市，很多业主选择专门验房师给他验，也有一部分群体是自己去验，我建议去的时候带一些笔、纸张，包括小的榔头还有电笔，带一些小桶，带榔头可以敲一下墙面、地面有没有空鼓，我们发现这些问题就会以书面的形式提出来，验房的时候有物业和开发商陪同我们一起验房，有交房的表格可以进行填写，发现墙面、地面有空鼓可以记录下来，可以做一个标识。

一般情况下，毛坯房室内的门是没有的，首先看入户门是不是合同约定的安全防盗门，包括打开门以后看看门两面都没有划伤的痕迹，门的

还有窗户，一般情况下我们的窗户都是中空玻璃，现在的墙体一般都是外墙外保温，看看这些跟合同约定是不是相符，察看玻璃的时候看窗户上的五金配件是不是齐全，一般情况下窗户都是推拉窗户，不管是平开还是推拉，我们要打开、关闭，来回做几次这样的工作，检验我们的窗户开启是不是合格，看看玻璃有没有污染的，尤其是墙面和窗框接触的地方有没有打胶，外墙与窗框一般都打密封胶，但是有的开发商打玻璃胶，有的业主反映装修完后两年有漏水的情况，一般都是打胶打的不饱和，有渗漏的痕迹。

对

一般在西安高层和小高层比较多，墙面有粉刷层的时候，有验房师更好，没有验房师的话，可以带上小榔头，看看墙面有没有空鼓，有条件的话，察看墙面的平整度、垂直度，阴阳角的方正，墙面的平整度和垂直度，虽然有业主不在乎这个，墙面的平整度、垂直度、阴阳角的方正关系到后面的装修。察看墙面的平整度、垂直度完了以后，要看剪力墙和填充墙接缝的地方，开发商一般把墙面都刮白了，剪力墙和填充墙是两种材料，我们在收房的时候，前期工作做好，对后期装修要节省很多事。最好的办法是我们去的时候带上合同，合同上有一张平面布置图，黑线、实线标注的是剪力墙，虚线标识是填充线，有条件的话，问开发商索要一张大的平面图，看一下剪力墙和填充墙的部位，装修的时候进行特殊的处理，可以减少乳胶漆脱落的现象。

顶面的话，一般情况下，现在都是现浇板，小块模板和模板之间有跑模现象和漏胶的现象，这个问题大的话，可以提出来要求开发商整改，如果问题小的话，可以对这些部位进行处理。

还有我们要察看整个现浇板的平整度，毛坯房的时候可能不是很明显，装修完之后造型，包括灯带的地方，发现不平整，有很大的误差。

接下来说地面，一般情况下，咱们常见的有两种，一种是地辐热地面，一种是纯粹的现浇板和混凝土的地面，有地辐热的地面，一定要进行打压试验，一般地辐热打压8公斤是最合理的，为什么呢？太大的话，很多业主想着压力越大越好，可能要求超越8公斤，超越8公斤可能会对地辐热的管子和管件造成损伤，我们建议合理的是8公斤，打压完以后我们要看自己的地辐热地面有没有渗漏的痕迹，还要在低一层看有没有渗漏的痕迹，我们在收房的时候一定要把这个问题检查好，要不然这个很难解决。

当是普通地面的时候，有很多的管道在地面垫层底下，尤其是暖气管也要进行打压试验，看看有没有渗水的情况。给水的系统，打开给水系统看看给水是不是到位，包括察看一下冷水管和热水管，一般都有明确的标识。

我们要对整个排水管进行察看，一般有两种材料，一种是UPVC，一种是球模铸铁管，我们要对这些管道要做通水试验，我们验房的时候要带一个小桶，做一下通水试验，这是最简洁的试验方法，当试完以后要对排水管进行封堵，很多业主不注意，可能装修的时候，工人把砂浆倒入排水管，会出现排水管堵塞和排水不畅的情况，一般情况下，去验房的时候带上胶带，做完通水试验把管口封闭。

要对强电进行验收，室内的总开关要检查，看看有没有空开的标识，接下来就要打开面板，还要带上电笔，看看是不是通电，是不是有漏电保护，请专业的验房师是最好的，有专业的工具可以查到，看看接地是不是到位。

接下来，我们要察看多媒体箱，就是弱电系统，弱电在我们生活中越来越起到非常重要的作用，电话、有线电视、楼宇对讲，跟我们生活、人身安全有很大的感到，一般楼盘有三级防范。

接下来察看我们的宽带、有线电视插座、面板，包括面板的安装是不是到位，弱电、多媒体箱里面的穿线是不是很到位，这都是关系到日后生活很关键的问题。

弱电完了以后，业主还需要注意什么情况？

弱电完了以后，业主还需要注意什么情况？

墙面、地面、强弱电验完之后，我们业主把所存在的问题一一记录下来，跟开发商、物业公司达成一个共识，多长时间内进行维修，然后进行二次维修，然后拿出我们的合同进行一一的查对，我们的房子和开发商所承诺的材质，包括门、窗、排水系统、强弱电系统，是不是跟合同约定是一样的，这个是非常关键的。

收房看房屋质量的如何，是在所有费用清缴之前做的事情？

应该是这样，我们的房子合同了才办手续，从现在看到的情况，很多都是先缴费后验房，很多业主对房子的期待值太高，第二个业主在验房的时候也很迷茫，也不知道带什么东西，很多业主看到的是一些感官的效果，比如说墙面开裂，但是没有仔细的看细节的问题，在施工的时候有没有缺陷。

往往有一些业主和开发商达成一种默契，按理是先验房后办理手续，可能就是大家对他的房子期望值太大了，这个并不是一个很明智的选择，把钱交了以后，你就受制于开发商，所以，在这里还是要奉劝各位，我们一定要坚持先验后缴费的原则。

往往有一些业主和开发商达成一种默契，按理是先验房后办理手续，可能就是大家对他的房子期望值太大了，这个并不是一个很明智的选择，把钱交了以后，你就受制于开发商，所以，在这里还是要奉劝各位，我们一定要坚持先验后缴费的原则。

就像我们买到一个产品，我们知道这个产品是合格的，才会买这个产品，房子也是这样，我们看不到房子是什么样子的时候，已经把费交了。很多业主认为房子是经过审批部门验收的，应该是合格的，房子牵扯到工序和材料很多，包括粉刷、门窗的安装，都是手工做的，做工的时候有这样那样的缺陷，当我们发现缺陷的时候我们就要进行整改，整改后我们会减少后期装修中的很多遗憾，我们发现很多装修完看到自己的房子不方正，贴地板砖的时候，有的房子是一头大一头小，业主验房是很有必要的，我们在验房的过程中，现在很多70后、80后，乐于让验房师给他验，没问题更多，我们放心，有问题我们发现问题就整改，当整改不到位的时候，我们还有一步，我们装修的时候还可以消除一部分缺陷，我们知道房屋墙面空鼓、开裂，我们在装修前和装修过程中会用一些材料和技术弥补这些缺陷。

随着国家节能理念的倡导，我们不光要看窗户的玻璃是不是中空玻璃，我们也要看窗户和墙面之间密封是不是很好，这也牵扯到节能，这些也是非常关键的。很多楼盘做的好的话，墙体、电梯井、楼道公共部分做一些隔音的处理，我们也要根据合同约定看看这些有没有做到，看看电梯的品牌是不是和合同约定是一样的，这些都是非常关键的。

就像我们买到一个产品，我们知道这个产品是合格的，才会买这个产品，房子也是这样，我们看不到房子是什么样子的时候，已经把费交了。很多业主认为房子是经过审批部门验收的，应该是合格的，房子牵扯到工序和材料很多，包括粉刷、门窗的安装，都是手工做的，做工的时候有这样那样的缺陷，当我们发现缺陷的时候我们就要进行整改，整改后我们会减少后期装修中的很多遗憾，我们发现很多装修完看到自己的房子不方正，贴地板砖的时候，有的房子是一头大一头小，业主验房是很有必要的，我们在验房的过程中，现在很多70后、80后，乐于让验房师给他验，没问题更多，我们放心，有问题我们发现问题就整改，当整改不到位的时候，我们还有一步，我们装修的时候还可以消除一部分缺陷，我们知道房屋墙面空鼓、开裂，我们在装修前和装修过程中会用一些材料和技术弥补这些缺陷。

额外的请刘工讲一下，如果在收房的过程中，你发现房屋实际的面积和合同上约定的面积是有差距的，比如说碰到这种情况怎么处理？第二个问题，一般来说公摊系数是怎么算出来的？

房屋的面积国家有专门的机构进行复测，我们业主最好的办法就是我们有户型图，户型图有开间和净尺的尺寸，我们看看是不是按照合同约定交付的，一整栋楼要算它的公摊系数和公摊面积难度是非常大的。 还有收房的时候看到开间和进深的尺寸，都是把墙体的二分之一减去，很直观的可以算到房子的面积跟要求的是不是一样。

现在的墙体都是多厚？

一般有24和18，按设计院设计的墙体厚度施工的，一般有30、24、18的，大概就是这几种。

下面再问一下刘工，刚才您谈到的这个过程，如果在这个过程中出现了问题，如果验房中出现了问题，我们应该如何处理？首先应该找谁？其次应该怎么做？

般交房的时候，很多都是物业公司陪着，有的开发商和物业公司就是一个公司，开发企业也有物业公司，这样的可能就是当我们发现问题，然后又整改单，在整改单上一一的罗列，物业公司反映到房地产公司，进行整改。

在很多楼盘看到一般约定都是7天，有的是半个月，很少的有说一个月的，我们将问题一一罗列进行整改，不管是物业公司还是开发商，业主认为的问题和他自己认为的问题中间可能有扯皮的现象，比如说空鼓、墙面的开裂，属于干裂还是开裂，他都跟你有所争议，我们尽量的要求开发商整改，有的开发商做的很好，不管是物业公司还是开发商，都积极的进行整改。

我们在验房的时候，发现有的开发商和物业公司不支持，最后整改的时间很长，业主着急着装修，整改的力度很小的时候，我们就建议我们双方达成一致，还有就是墙面的渗漏和卫生间的渗漏。

验房的时候也发现，窗框和外墙有渗漏的痕迹只有遇到连阴雨的时候才可以发现，我们发现窗框和外墙有渗漏的痕迹，我们一定要做一个资料，要求进行整改。我们很多业主在房子装修完之后，家里房子渗漏还找不到渗漏点，这个难度是非常大的。 看到墙面的渗漏痕迹和窗框的渗漏痕迹，我们一定要注意这些，一旦出现漏点这是很麻烦的，二修补的难度也是非常大的。

刚才刘工给大家讲了出现了问题我们应该怎么做，下面看一下网友的提问。有一位网友提到，讲一下验房的标准程序是怎么样的，刚才刘工已经系统的给大家讲了一下，不妨大概的给网友说一下，第一首先需要怎么做，其次需要怎么做。

第一个，拿到钥匙首先是进户门，首先要看门开启是不是灵活，五金安装是不是牢固。入户门的质量和合同约定是不是一样，还有入户门的品牌。再看入户门有没有划伤的痕迹。 接下来是墙面、地面、顶面，这三个部位是整个空间的构成，要看墙面、地面、顶面的平整度、阴阳角的方正，有没有空鼓、开裂的痕迹，我们去的时候带一个5米的尺子，看看门洞洞口的大小、墙的厚度是不是跟约定一样，是不是量的几何尺寸是不是跟图纸一样，看误差有多大，这些都很直观，再一个量一下我们的楼层。 接下来就是给水、排水，还有地辐热，有地辐热要做一次打压试验，最好你家打完之后也给楼上做一次打压试验。 接下来是给水系统，交房的时候给水应该到位，打开阀门看看给水系统有没有供水，察看管子，看看冷水管和热水管有没有明显的标识，看看一些堵头是不是合格的。 接下来就是排水，我们建立做一些排水试验，请专业的验房师，他的检测仪器还是比较到位的。 接下来就是强弱电，强电，可以打开顶棚的灯，看看灯是不是亮的，插座带上一个电笔，看看接线是不是到位，弱电要看多媒体箱和弱点的面板是不是安装到位。 接下来就是厨房和卫生间的蓄水实验，一般都是48小时，最高点蓄水2公分。外墙的渗漏和窗框的渗漏比较小，在西安连阴雨的情况也比较少，有的业主装修完一、两年都没有发现，出现连阴雨才会发现，我们发现有渗漏的痕迹，我们拍照留下记录，这可能是最简洁的办法，效果也是最好的。

有一位网友问，一些开发商要求业主先补齐房款，交完契税、大修基金，一年的物业费，才给办手续，交房的时候，这些钱应该是用一个什么样的方式缴纳呢？

大修基金国家有专管的，一般规定物业费不是一次交一年，按季度收我觉得是比较合理的，每个物业公司的规定是不合理的。

交房的时候有必要的支出有哪些？

装修押金、垃圾费，开发商怕你对室内的强弱电、墙体的改造，造成一些安全的隐患，这是很正常的，一般情况下我们看到的物业费都是按季度交，这样是比较合理的，每个物业公司规定可能不一样。

在富力城买的房，由于是精装修的房，对精装修的房屋验房应该如何进行？达到什么标准才是合格？

在西安来说，我们有几个楼盘是精装修的，首先精装修房是一个大众化的装修，它没有个性的东西，可能一栋楼和一个楼盘它的装修风格是一样的，所有的材料也应该是一样的，我们只能从质量的角度把握它，我们没有办法从材质的角度把握它，我们也看过一些精装修的房子，精装修的房子在装修过程中就是一个流水线，可能有一些系统的做法不是很到位，可能就是感官效果比较差，我们要对地面的乳胶漆、吊顶、门窗进行察看，精装修马桶、地漏、洗脸池、灶具都到位了，精装修房卧室铺的木地板比较多，木地板我们去楼盘看，我的木地板有色差，这就是常见的质量缺陷。 还有的木地板铺贴的时候不到位，走上去有响声，我们收房的时候一定要察看这些。

购买精装修楼盘，购房合同里面应该有用材品牌的规定？

一一的对照看是不是按照合同约定做，在西安精装修房还不是很多，可能在施工过程中会出现一些缺陷，我们收房的时候就要察看。第二个对照现场的情况，从质量的角度把关，地面、墙面、卫生间、厨房要进行察看，是不是安装很到位，尤其是排水系统，地漏、排水管有的可能被柜子包起来了，使用的时候才发现排水不畅或者有返水的现象。 第二个木地板有色差，等饰品、家具摆进去以后修复难度很大，一定要之前进行修复。

交房的时候是不是开始计算物业费的时候？

一般情况下都是这样。

验房结束后。

交房手续办理之后，物业费就从交付之日起开始收，多长时间交的话，一个月还是一季度，还是一年，各个物业公司之间都有差异。

收房方面还有什么要提醒消费者的吗？

交房的楼盘越来越多，我们很多业主可以在论坛上、群里探讨一下在收房、验房的过程中的心得，大家互动起来，收房的时候减少一些遗憾。我们花很少的时间，可能能感受到很多的东西，这对后期交房和验房是非常重要的，大家各自探讨一下收房和验房中的心得体会，可以探讨一下注意的事项。

我们本期的访谈到此结束了！我们再次感谢刘文涛工程师给我们讲的关于收房、验房的知识，再次感谢刘文涛工程师！

谢谢各位网友！