回复：2010年5月5日，西安市政府出台《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健西安出台新政稳定楼市，新政并非打压房价，而是调节房地产市场供给状态，进而实现房价的间接调控

欢迎光临搜狐焦点购房大学，我是搜狐焦点网互动中心杜琳，本期购房大学的主题是“新政下的西安楼市”。

人民币升值将是一个长期的过程，在2011年升值预期将依然存在，人民币升值，使得国际热钱流入，推高资产价格，而资产价格的持续上涨所带来的诱人收益又会引发热钱更加疯狂的追逐。

我们预判2011年房价最晚在二季度将重新进入上升通道，并且由于供不应求矛盾仍较为突出，在某些偶然性因素的影响下，2010年被压抑的需求存在集中爆发的可能，届时有可能再现09年的火热行情，但由于目前房价，特别是一线城市，基数已较高，因此房价涨幅相对将较小。

当房地产经过本轮的调整，重新走入上升周期的轨道，同时伴随着人民币的升值，长期的资产泡沫将不可避免，我们认为长期房地产行业增长势头将持续强劲！

经过一婷的一番分析，我和网友们都是受益匪浅，对于新政下的未来楼市也有了更深入的认识，谢谢一婷！

在经济增长保八确定能实现的情况下，2010年底之前，经济增长对投资的依赖度将相对有限。

从人民币被低估程度和渐进式升值方式来看，人民币升值周期将至少在一年以上。在人民币升值期间减弱不动产物业升值预期将有利于减少房地产行业的热钱流入量，防止房价泡沫的再次膨胀。

此次房地产调控本质上已经成为一项政治任务，在2011年的政府换届敏感时期将成为一项重要的考核业绩

2010年经济能够保持相对快速增长的情况，人民币升值周期至少会在一年以上，热钱有可能大量进入房地产行业，导致房价更加脱离居民的承受能力，因此，我们预计此次调控政策在2010年底之前都将得到严格的执行

由于此次政策对异地购房进行了严格限制，因此我们预计有两类外来购房占比较大的城市房地产市场将会首当其冲受到打击，一是靠近上海、北京一线城市的卫星城镇，二是海南等以旅游地产为主的城市

预计对西安这样的二线城市房价不会出现大起大落的现象，但水涨船高，西安房价也会受全国房价影响，首当其冲便是首付提高导致整体购买力下降

利率提高导致月供成本大幅增加统一提高二套房利率至1.1倍将对二套房购买者造成明显影响。

以50 万元贷款金额，贷款周期按20 年计，新政实施后二套房贷每月的还款额将最高增加666元或21.7%, 20 年贷款周期的总利息成本将增加15.99 万元或67.4%。

面对此情况，购房者会继续持币观望，一部份使用银行贷款的投机者出现恐慌性抛盘

开发商面对市场需求低迷，信贷紧缩，资金链开始紧张

这要分为两个阶段：第一阶段：成交量会持续下滑3个月以上，同时价格保持在高位调整。第二阶段：价格开始松动，成交量相应部分回升。将是一个反复筑底盘整的过程。

我的支招是，从购房者来说2010年底，由于成交量持续萎缩所带动的价格的下降会使房价到达阶段性低点，购房者可在资金允许的条件下，择机入市。

对于开发商，有三点，策略一：市场价格调整领先者，快速回笼资金。策略二：对于未开发或在开发项目，一方面通过控制开发节奏降低支出，另一方面尽快调整短期内可售的产品线，增加90平米以下的小户型或140平米以上的大户型产品，避免中间面积段产品的比重。策略三：在有效管理好现金流的前提下，择机进行低成本储备土地。

房地产业打压也将直接影响相关消费：居住类消费，包括建房及装修材料、房租、房屋维修费、物业费、自有住房消费成本、水电燃气以及其他与居住有关的项目，占居民总消费的比例已达到15%，仅次于食品类消费

房地产打压政策会使购房者出现观望，推迟或减少购买计划，从而影响居住类消费的增长。

由于2010年的严格调控，必然会在抑制需求的同时大量抑制房地产投资，在2011年将表现为供应进一步短缺和被抑制需求的大量释放，我们预计届时市场上供不应求的矛盾将更为突出

开发商面对市场需求低迷，信贷紧缩，资金链开始紧张

从人民币被低估程度和渐进式升值方式来看，人民币升值周期将至少在一年以上。在人民币升值期间减弱不动产物业升值预期将有利于减少房地产行业的热钱流入量，防止房价泡沫的再次膨胀。

从国十条到西安十六条，一个月以来，楼市的话题似乎从来都没有离开过新政，有人认为是这是买房入市的最佳时机，有人认为这是政府的表态，应该再观望等等楼市反映，新政到底对楼市，尤其是咱们西安楼市有什么样的影响，有情衡信柏迪西安研究顾问赵一婷分析师，对当前的新政、市场以及购房时机为大家做一个全面解读。

大家好！我是衡信柏迪研究顾问部分析师赵一婷，很高兴来到咱们焦点购房大学，我今天要跟大家谈的是新政对于西安市场的影响。

2010年4月17日，房地产行业有史以来最严厉的调控政策出台。90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%； 第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

2010年5月5日，西安市政府出台《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，从解决中低收入家庭住房到外来务工人员安置，从二手房申请公积金贷款到个人购房满5年交易免营业税等提出了16条意见，6月1日起正式实施。

西安出台新政稳定楼市，新政并非打压房价，而是调节房地产市场供给状态，进而实现房价的间接调控。

2010年4月30日，北京发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》这也就是大家所说的“京十二条”

京版新政中最为严厉的措施是“暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款”；

并且限定新购房套数：“自通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房。”

限定新购房套数。“自通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房。”从5日开始,北京公积金购二套房首付比例从原来的四成提高到五成,第三套房暂停放贷。

北京楼市成交量价齐跌，观望情绪继续探底。并且观望情绪也会在全国蔓延持续

西安房地产市场变化是从国十条尤其是西安十六条出台以来，成交面积持续走低。

面对这种情况，市场信心受到严重打击，从购房者来说，持币观望，一部份使用银行贷款的投机者出现恐慌性抛盘。

开发商方面，收到现金流的影响，行业出现不确定性。总体来说，楼市成交量萎缩，进入僵持状态。

这一时期对于购房者的建议是可选择持币观望，可等待适合的时间入市。开发商方面，不做市场降价的领头羊，但当有竞争者出现降价举动时，要采取快速跟随战略，避免陷入被动降价的局面。整体策略应该是市场观望者和价格跟随者。

我们再来看看政策的大环境，2010年经济增长保八已没有悬念，经济增长结构有明显改善，消费和出口对经济拉动作用稳步回升，投资对经济贡献率较去年8%的高点大幅回落。