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本页主题：宫园壹号：地铁上的家
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桔子王

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桔子王 发表于 宫园壹号论坛 2009-10-12 16:24:07

【顶楼】
　　话说为了迎接国庆60周年的到来，西安市政工程频出奇招，尤其南北中轴线更是要抢在国庆前夕全线贯通，作为西安交通第一命脉，这条路在近些年就没消停过，还好这一切马上就可以得到彻底改观了！在广大市民在得到便利的同时，实际更大的实惠也给了沿线的楼盘项目！


交通环境的改善是一个地区改观的先决条件！


　　北城的房地产市场从楼盘总量和销售面积上已经隐隐逼近高新楼市，而正因为蕴藏着巨大的购房群体也让北城的房地产市场得到了广泛关注！此前一直提到的未央路、文景路沿线的楼盘，大多集中在北二环之外，那是因为二环之外的土地容易规划，不存在形状不规整或者拆迁等等问题，而二环内的房地产市场却迟迟不见行动，对于很多习惯在二环内生活的市民来说，早就有改善居住质量的念头，但是苦于没有那么多的选择，长期以来北二环之内的房地产楼盘项目大多以配套不全、手续不全的形态存在着，真正能达到改善居住环境的楼盘并不多见，这也造成了过分的购买力得不到及时释放！不过随着整个市场的发展和成熟，越来越多配套齐全的正规商品房开始在北二环之内涌现，同时也正因为地铁二号线的兴建，北门-北二环未央路立交之间的地块集中了前所未有的注意力！考虑到大环境背景和实际环境，宫园壹号的出现还是非常及时的，在这个片区内置业的网友还真是必看的一个选项！北城的房地产市场从楼盘总量和销售面积上已经隐隐逼近高新楼市，而正因为蕴藏着巨大的购房群体也让北城的房地产市场得到了广泛关注！此前一直提到的未央路、文景路沿线的楼盘，大多集中在北二环之外，那是因为二环之外的土地容易规划，不存在形状不规整或者拆迁等等问题，而二环内的房地产市场却迟迟不见行动，对于很多习惯在二环内生活的市民来说，早就有改善居住质量的念头，但是苦于没有那么多的选择，长期以来北二环之内的房地产楼盘项目大多以配套不全、手续不全的形态存在着，真正能达到改善居住环境的楼盘并不多见，这也造成了过分的购买力得不到及时释放！不过随着整个市场的发展和成熟，越来越多配套齐全的正规商品房开始在北二环之内涌现，同时也正因为地铁二号线的兴建，北门-北二环未央路立交之间的地块集中了前所未有的注意力！考虑到大环境背景和实际环境，宫园壹号的出现还是非常及时的，在这个片区内置业的网友还真是必看的一个选项！
宫园壹号业主论坛：http://xa.focus.cn/msglist/171051
原帖链接 http://xa.focus.cn/msgview/171051/178902004.html

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桔子王 发表于 宫园壹号论坛 2009-10-12 16:29:32

【1楼】
　　宫园壹号项目位于城北未央路与龙首北路十字东南角，紧邻南北交通干线未央路，且与未央区政府隔路相望，周边的交通环境非常便利，且生活基础配套丰富。与此同时，项目沿龙首北路向东大约半公里就是大明宫遗址公园保护区，举世瞩目的大明宫遗址公园即将在那里修建！从整体的大环境来说，无论是发展前景还是具体到生活配套，项目周边都相对齐全，是该片区内购房者的必看之地！但考虑到实际，北稍门、龙首村周边的客观环境虽然得到改观，但实际周边配套的品质、常住人口的组成等等都需要额外重视！即便是加上大明宫遗址公园的兴建会带动周边地段的升值，那也是需要时间来实现的。综合来说，对于地段这个因素来说，宫园壹号可以带给大家更多的是期望值，当然如果对于周边生活环境早已熟悉的话，那地段就不仅仅是期望，而是相当乐观了！


项目区位图
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桔子王 发表于 宫园壹号论坛 2009-10-12 16:31:49

【2楼】
　　宫园壹号的项目发展商-荣民地产是一个具有陕北背景的综合性房地产开发企业，前期的运作一直在陕北榆林等地区，在榆林当地兴建有大型住宅社区，以及荣民世纪金花购物中心，而在西安房地产市场，荣民地产相对起步较晚，目前来看成熟的案例包括荣民国际公寓，此外包括一个酒店正在前期的筹划过程中，而宫园壹号可以说是荣民地产在西安楼市里第一个大体量的住宅项目！


荣民地产西安项目之一：荣民国际公寓
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桔子王 发表于 宫园壹号论坛 2009-10-12 16:43:35

【3楼】
　　从宫园壹号整体的规模来看，项目总占地100余亩，规划9栋高层住宅，建面42万平米，项目一期由6栋31-33高层组成，户型面积80-177平米，项目总户达2300余户。整个项目的绿化率为36%，容积率6.4，公摊面积18-23%不等，此外项目的内部配套同样齐全，除了和地铁站龙首站相接提供8万㎡左右的商业配套之外，同时在社区内还配有双语幼儿园和主题会所，同时考虑到实际需求，整个社区提供1800多个地下车位，同时确保市政供暖地辐热采暖，而作为常在该区域内看房的网友来说，宫园壹号是纯住宅用地70年产权，这点也是值得放心的……从常规的楼盘介绍数字来看，项目除了容积率较高影响居住舒适度之外，其余各项数据显示，宫园壹号项目本身从软硬件配套来说，还是处于中高档社区的水准的。


项目夜景效果图


　　另外从建筑形态看，要想在有限的土地面积里实现更多的销售面积的话，那高层点式结构就是开发商的必选了！宫园壹号也正是采取了这样的建筑形式，虽然在100亩的地皮上获得了2300多户的居住空间，但是高达6.4的容积率也让人望而却步。一般来说，在紧凑密集型的住宅社区里，容积率超过4就代表实际生活的干扰和重叠比较严重，这点只能说是点式高层建筑的硬伤，是无法规避的。
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桔子王 发表于 宫园壹号论坛 2009-10-12 16:55:44

【4楼】
　　换个角度看一下项目周边的实际生活环境，前文提到过，宫园壹号周边的交通环境良好，有多条公交线路，而且项目实际位置距离城内区也较近，要到达其他片区的公交换乘也非常方便。作为项目一大卖点的地铁，更是直接与宫园壹号实现对接，在看房的过程中置业顾问不无得意的告诉前来看房的购房者：其实我们就是在地铁站上面，出门就是地铁站……从实际的楼位和沙盘了解到，实情确实如此！由此可见，项目的交通环境是值得肯定的。


售楼部的实体沙盘模型


　　反观生活配套，距离项目1公里左右就有大型购物超市人人乐，而项目周边诸如小餐馆、零售百货等等更是琳琅满目，但值得注意的是因为龙首村片区的常驻人口较多，而且因为历史原因该片区内常住人口的收入水平、消费能力相对不高，所以该片区内的生活配套大多以基本保障为目的，中高档次的消费休闲场所还是相对较少，随着交通的不断完善，以及大明宫遗址公园带来的商业氛围，相信在今后的发展中，周边的生活配套应该会复合更多的元素，也更丰富多彩！


未央区政府隔路相望
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桔子王 发表于 宫园壹号论坛 2009-10-12 17:03:55

【5楼】
　　项目第二大卖点也就是前文中屡次出现的“大明宫遗址保护公园”，甚至在项目的案名中我们也能找到这个卖点的缩影。对于项目和大明宫遗址公园之间的实际距离，此前我个人是做过实地考察的，从项目北临的龙首北路一路向东，大约1公里左右的东北方向就竖着一块看似败旧的石牌，上书5个大字：大明宫遗址，且周边用红墙圈定，从目前的情况来看，大明宫遗址还真的是名副其实的“遗址”，石牌红墙内尽是土堆废墟，以及拆迁的痕迹，而据了解大明宫遗址公园南起自强东路，北到玄武路，东起太华路，西到麟德殿以西200米。偌大一个片区内主体面积将达64.6公顷，其中包括46.5公顷的绿地和8公顷的水域；且于2007年上半年完成了含元殿遗址的复原工程，窑址、展馆工程也已开工……其中距离宫园壹号最近且最引人注目的太液池，号称在宫园壹号就可以直接鸟瞰到太液池，对此还有待查证，但2011年全面启动的大明宫遗址公园必定会给该片区的发展带来强有力的助推作用，但是不是能像大唐芙蓉园、曲江池一样之于曲江，那就不得而知了！


目前大明宫遗址公园内百废待兴，拆迁的痕迹是处处可见……


数码合成的未来大明遗址公园内效果
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桔子王 发表于 宫园壹号论坛 2009-10-12 17:04:54

【6楼】
　　关于道北……
　　写看房的时候本不想提及“道北”这个层面。“道北”，是一个西安人非常熟悉的区域称谓。因为很长一段时间，它都是“低洼棚户区”、“环境脏乱差”“治安差”的代名词。甚至民间还流传着这样一句顺口溜“宁住城南村，不住道北楼”。虽然宫园壹号并不地处传统的“道北”地区，但也是辐射范围内，最大的隐患我个人认为是治安方面。关于这个层面，因为没有亲身经历，道听途说的东西权且当做耳边风吧，希望在伟大的党国感召和广大人民群众的开拓进取中，那些不和谐的因素远离我们的身心！
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桔子王 发表于 宫园壹号论坛 2009-10-12 17:08:07

【7楼】
　　目前宫园壹号的销售还是持续看好的，毕竟周边的外来人口不多，相对购买力较弱，且因为长久以来积累的购房群体经过爆发，而09年宫园壹号的房价也是一路飙升，从年初的4500蹿升到目前的5300，有网友爆料，甚至相对较好的楼位楼层，实际的成交价达到5800元/㎡的高位……而对于目前在售房源不多的实际情况，在一段时间内，不排除宫园壹号有继续涨价的可能！


项目施工工地一角
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桔子王 发表于 宫园壹号论坛 2009-10-12 17:09:46

【8楼】
　　看房的过程中也请项目具体负责人推荐了两个户型，分别为100.25-101.69㎡（2室2厅1卫 5号楼B4户型）和132.64-137.78㎡ 3室2厅2卫（7、8、9号楼E1户型），从两种户型来看，套内结构较为合理，无明显的浪费面积，且都实现了明厨明卫，只是因为建筑格局的限制，即便是130平以上的大户型也没能实现南北通透。


2室2厅1卫B4户型


3室2厅2卫E1户型
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桔子王 发表于 宫园壹号论坛 2009-10-12 17:10:54

【9楼】
周边几大竞争对手：

大明宫寓：
与宫园壹号紧邻，二者从地段价值上基本不分伯仲，但大明宫寓为单体高层建筑，无社区配套可言；
祯祥宝库：
目前尚未正式开盘销售，价格不明，五证不全；
时代明丰苑：
已经入住的成熟社区，剩余尾房；
新一代北城国际：
文景路的热点楼盘，论开发商背景及社区规划与宫园壹号势均力敌，该片区内两大竞争对手。
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