主题：投资自住两相宜
时间：2010年7月3日
内容：
小户型投资自住的注意事项
购房大学知识小百科
主持人：
搜狐焦点网论坛编辑 杜琳
主讲嘉宾：
搜狐焦点网主编 吴楠
FM106.1《景琪说房》主持人景琪
【内容概要】
★景琪为小型职业者出谋划策
★购房大学知识小百科
·绿化率
·绿地率
·得房率
·容积率
★主持人总结购买小户型三大原则
★网友讲述分享置业经历
【图文实录】
【主持人】：搜狐焦点网的各位网友大家好！
欢迎来到搜狐焦点购房大学，本期购房大学的主题是《小户型投资置业两不误》，首先来为大家介绍一下本期购房大学的嘉宾：搜狐焦点网西安站主编吴楠，FM106.1《景琪说房》主持人景琪，欢迎~~
首先有请景琪为大家讲解一下购买小户型应注意哪些事项……
【景琦】：大家好，欢迎大家来到今天这个现场，其实呢我跟大家一样都拿着本，属于跟大家的一起面对面的交流，共同学习……
大家可以看到我们今天的题目是《投资、自住两相宜》，大家选择小户型的之前，首先要确定到底是自住还是用来投资；这点非常的重要，根据你的目的不同呢直接关系到你未来选择的户型是完全不一样的，所以我觉得对我们想选择小户型的朋友来说首先要确定这一点；这点确定之后，下面我跟大家交流的内容才是有意义的。
那我们就分成两种类型来跟大家做一个交流吧：
首先先说自住吧，那我觉得自住的话呢，以我房产主播的经验来说，首先我们无论选择的这个户型有多小，它都得符合人的居住的、最基本的舒适条件。比如说：这个客厅呢，一般要在12㎡以上；然后这个卧室的舒适度呢，一般要在10平方以上；厨房呢，起码也要在5㎡以上；而这个卫生间呢，最少也要在3㎡以上；这也许有人说了，我买的本来就是小户型，现在有比这更小的，我知道西安最小的户型有20多平方的，然后还是40多平米的、50多平米的都有。根据你说的这个大小，我没法去选了。这肯定得有个取舍了，那我取哪、舍哪呢？那我觉得如果是自住的朋友的话，个人认为还是客厅需要比较大；大家想一想：用小户型来自住的朋友其实大部分时间都是在客厅活动的，回到家里无论你是要上网、看电视、跟朋友聊天等等都是在客厅的。而你的那个卧室呢，真正就是一个睡觉的功能了。所以只要能放进去一张床，对于女孩子来说，多放一个小小的衣柜，就足够了。所以说这个能舍的是卧室的部分了。
那下来再说说除了我们生活的这几十平方以外，如果是自住的话还有个特别重要的一点；有的一些听众跟我说，我看到一个小户型项目，就是一个单体楼，没什么配套，这个可以吗？价格还不错。那我个人觉得小户型的居住环境无论多完美，都不可能跟大户型、大社区比；既然它那配套不是很完善，那么就需要依靠周边社区的配套来完善我们的居住需求。那如果说你本身的那个房子是不完善的，然后周边的配套也不完善的话，那你未来的生活恐怕会有很多的困扰；那对于交通的便利性啊、工作地点的选择啊我就不多说啦。以上就是我对自住的朋友的一些建议。
那下面再来说说投资吧。我个人认为呢，投资跟自住这个区别就比较大了。那么投资我们首先要关注的是什么呢？这个地方是不是我们通常所说的CBD呢？就是说周边的这个人流量是不是够大？如果你投资的那个地方是人迹罕至的地，那么未来5年、10年之后，这地特好；但是这几年你们的收益没有任何保障。那么除了这个周边的人流量以外还有什么需要重点考虑呢？那就是交通是否便利。换句话说就是你这地周边的人流量不是那么大，但是只要我们的公交线路、未来我们的地铁是能够通达的，那么这个中枢住户是愿意考虑的，如果我们选不到这个繁华地段，大家都知道繁华地段的租金都很贵，怎么办呢？选两头。两头是什么？公交线路的两头，选择公交线路的终点站，每天上班的时候还可以坐着座位，不用忍受公交的挤压压力，这个也不错。为什么选择这个小户型呢？很多朋友肯定会说，总价低啊、便宜啊。没错，它这个总价肯定是低的。还有一项我需要特别提醒一下，那就是小户型的得房率，它总价虽然低，但是有些时候你要跟置业顾问好好计算一下那个公摊到底是摊多少。你说，哎，我掏了二、三十万跟动辄上百万的房子相比是便宜了，但是你那个公摊摊出去了45%...那你拿到这个房子的价格其实是非常非常贵的，那这样的房子就没有太多的投资价值。特别是自住的房子，本来买了60㎡结果收房的时候只有30㎡，所以这个是不划算的。所以我觉得这个是大家跟置业顾问要沟通清楚的事情，不能糊里糊涂的去买房。即便是二三十万那也是我们一点一滴积攒起来了，而且对我们上班族来说依然不是个小数目，所以还是希望大家能够明明白白的买房。
这就是我个人对小户型的一些看法，而我们今天也会和大家一起看很多的小户型，我也希望在我们今天的看房过程中，有更多的网友、听众继续与我交流，让我们相互去取长补短吧。谢谢各位~~
【主持人】：谢谢我们的美女主播景琪，接下来就到了我们《焦点购房大学知识小百科》的时间了，我们来看看都有哪些问题呢……
（1）绿化率：项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比
思考：★绿化率和绿地率是否同一概念，为什么？
（2）绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，在计算时，要求距建筑外土墙1.5米和道路边线1米以内及地表覆土一般达不到3米的深度的用地，不得计入绿化用地。
问题：★地下车库、化粪池上的绿地是否可以算做绿地率的一部分，为什么？
原因：地下车库、化粪池上的绿地： 这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，也就是说在上面种植的大型乔木成活率较低，所以计算绿地率时不能计入。
（3）房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低。使用率越高，公摊面积就越少，相对的单位价格就更低，得房率就会越高。
我们来看看什么叫做得房率：
是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。
（4）商品房应分摊的共有建筑面积包括：
1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。
2、套(单元)与公共建筑空间之间包括山墙)墙体水平投影面积的一半
5）容积率： 是指一个小区的总建筑面积 与用地面积的比率
思考：容积率为多少才会比较宜居呢？
容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
【主持人】：购房要注意“三率”，即容积率、绿化率、房屋使用率，今天为大家准备的几个小概念刚好就是“三率”的要点和易混淆的地方，希望能够在买房的时候起到参考作用。
购买小户型最终的用途在于投资升值，毕竟小户型是一种过渡性居住产品，购买者在将来都会进行二次置业，那么这个时候，手中的小户型是否易租好卖就是很关键的。总结为三点就是：
1.在商圈内购置小户型。由于商圈内本身巨大的升值潜力以及商圈内经济繁荣、商务氛围浓厚，区域内消费能力强大，为小户型投资价值的实现提供良好的基础。
2.房屋交通、配套要齐全。太原六大城区各有优势，但在其出租市场上，交通、配套这两大因素在其租价中起着至关重要的作用，因此，在选择时关注这两点，是保证投资收益较高的重要因素
3. 户型格局合理，有效使用面积较高。
户型格局合理与否，对于出租市场的租金高低有一定影响，但对于自住需求的影响无疑是最大的。小户型由于其面积小，如果设计不合理，就会造成局促的感觉，其居住舒适性大大打扣。因此，建议在购买小户型时一定要注意户型最好是明厨明卫，且实用性要高
本期的购房大学就到这里，谢谢大家！
