本期话题： 住宅市场调控下，西安商业地产如何抓住机遇？
被称为“史上最严厉调控”的政策威力渐显，住宅市场观望情绪浓重，住宅投资投机行为也得到一定程度的抑制，不少投资客开始转战商业地产。不少房地产开发商也齐刷刷地将目光瞄准了商业地产，原本“不温不火”的商业地产又再度回到人们的视线中。
不少业内人士认为，随着一线城市房地产市场趋于饱和，房地产向二三线转移已是大势所趋，尤其是处在城市化发展中的城市商业地产将大有可为。近年来，西安国际化大都市建设正如火如荼，作为西北地区政治经济文化中心，西安将迎来难得的发展机遇，在这种发展趋势和当前政策形势下，西安的商业地产是否迎来了新的发展契机呢？开发企业将如何面对当前的商业地产形势？对于青睐西安房地产市场的开发商和投资客来说，是否也意味着新的掘金时机呢？
搜狐焦点网特此邀请西安商业地产业界精英，为广大网友解读新政下的西安商业地产……
本次活动感谢西安智联房地产营销有限公司的大力支持。
（西安智联房地产营销有限公司——房地产服务专业机构）
主持人：搜狐焦点网记者 宋洁
时间：2010年6月8日下午14：30
嘉宾：
陕西恒天置业发展有限公司营销总监 张展
陕西林凯置业发展有限公司市场部经理 杨凯
华鼎集团陕西鼎诚置业有限公司招商主管 高昆伦
西安智联房地产营销有限公司总经理 吕政前
【主持人】：各位嘉宾好，非常感谢各位在百忙之中参与本期焦点关注。最近一段时间，政策影响下西安住宅市场出现了浓重的观望，但商业地产却有了走热之势。关于这一点我相信恒天置业张总应该是很有发言权的，那首先请张总谈谈近期商业地产的市场状况。
【张展】：我们的项目曼城国际前段时间推出了商业部分，市场反应的确很不错。但也不能完全将这个好的市场反应归之为商业地产的走热，因为我们毕竟推出的不仅仅是商业，也有部分住宅，只是现在重点做商业地产的销售工作。
提到曼城国际商业部分销售火爆的原因，首先是去年下半年我对今年住宅市场的预估了，当时我预测今年整个市场是比较淡的，打压性政策将会非常强，这一块基本上验证了我们去年的推测。所以在去年年底企业内部的工作会议上，我们确定的工作重心就是将商业产品的销售作为重要推介的部分，也取得了一定的成果。我们一共3万平米商业，自持了60%左右，可销的有1万多平米，从4月中旬开始正式对外销售，现在销售掉了70%左右，只剩下4000平米。而且这4000平米中，有一定意向的客户还有一半左右，基本上没有什么压力，我们去年住宅已经上岸了，相对于一些企业我们的压力确实要小得多。但这个仅是我们企业的个别行为，因此这个观点也不能代表目前主流的观点，只是辅助性的例子。
陕西恒天置业发展有限公司营销总监 张展
但要注意的是，近段时间商业地产的火热，主要原因还是国家政策的影响，造成住宅市场面临的形势环境非常严峻。但目前，除了房地产商业产品之外，也找不到其他可以投资的途径。我个人也考虑了各种各样的投资渠道，股票市场不规范，黄金价格的市场波动很大，最后的结论还是投资买商铺合适，因为最稳定、最有效、最长久的投资手法就是购买商铺。住宅产业受到挤压之后，以前的投资客户资金回笼没有地方去，媒介一定要给他们正确的引导，让他们把这部分资金流向应该流向的地方去，并不是我们一厢情愿说商业产品这个东西好，我们是经过严密的分析和对比，最后发现商业地产的确是最合适、而且最没有风险的投资产品。
【主持人】：的确，目前投资渠道的不足，造成了大量的资金流入到房地产，而现在住宅市场的形势不明，商业地产作为一种稳定收益的投资产品，是不少人的首选。吕总对这一点是如何看的？
【吕政前】：在政府的打压下，不管是开发商还是投资的客户，对商业地产都越来越关注。但目前西安市场上提供类似于小型商铺这样适合投资的产品不是非常多，供普通客户选择、购买的商业产品也不是非常多，因为毕竟大商业还是占大多数，分割式的销售还是少一些。有部分闲散资金的客户，只有小资金的储备，而没有大资金的储备，既有的产品不能满足他，这么短的时间内不能很快速的提供商业地产的产品，这是目前商业地产的现状，我身边的朋友都希望获取这样的产品，我刚才还打电话问了一下一个最近比较火热的商业产品，1套商铺后面已经排了3、4个人了。
西安智联房地产营销有限公司总经理 吕政前
【张展】：我们有10多套80平米的小商铺，开盘当天3个小时之内全部销售完。
【吕政前】：小体量、小资本额的商铺产品需求量非常大，我身边很多朋友都需要这样的产品，但是目前市场又没有这样的产品。
【主持人】：市场的需求非常大，但是供应商业地产，尤其是适合大多数普通投资者的产品还是很缺少的。
【吕政前】：去年住宅市场非常火爆的情况下，很少有开发商考虑做商业地产的东西，商业地产的风险性和住宅的风险性是不一样的，大家认为西安住宅刚性市场非常强，我为什么不做住宅而做我不熟悉的商业呢？商业地产和住宅有差距，还是有一定的难度，所以大家不去做这样的产品。商业地产地块限制性都很强。
华鼎集团陕西鼎诚置业有限公司招商主管 高昆伦
【高昆伦】：我们的项目在东门里，目前已经整体出售了，其中一个原因是由于东大 (论坛 新闻)街的改造。其实现在各个城中村都在改造，对商业来说的确存在很大的机遇，但是这个机遇在我个人看来未必是真正的机遇，搞不好可能就是一个陷井。万达李家村店，有一部分人说它做得很好，有一部分人说它做的不好烂，我看来它做得好是因为它的步行街的确形成了气氛，但是百货的确做的不是很成功，五路口解放路万达，目前表面上看招商状态很不错，但是实际再往后面看一下，那就是另一番天地了。
【主持人】：杨经理的项目是目前正在运作的体量较大的商业地产项目了，您如何看待目前西安的商业地产发展现状呢？
陕西林凯置业发展有限公司市场部经理 杨凯
【杨凯】：西安的商业地产我个人认为是处在起步阶段，拿前几年说，西安没有“商业地产”这个概念，这个说法也是这两年刚刚兴起的。西安商业地产现在在摸索阶段，不完善，商业也没有定制性开发，到底商业地产怎么做，北京、上海的商业地产已经形成了规模，有专业的团队在做，西安目前做商业地产的人，也是这几年独立、慢慢在摸索。
第一个方面，西安目前的商业还是以住宅底商为主，这个商业占了西安商业地产的90%，剩下一部分是集中性商业，包括万达、民生、开元，这是专业性商业，但是或多或少有政府行为，不是自发性的。西安的住宅商业，目前各个地产公司受自身资金回报和开发周期的影响，更多考虑得是“以商带住”或者“以住带商”，可能更多的偏向于住宅、回款，怎么良性的把商业运作起来，也是缺乏一个长远的规划。住宅商业占了西安商业地产的一大多数，目的还是为了住宅的销售，真正的商业还在萌芽阶段，如果有人想在西安找合适的地方做商业可能还不是很容易，都需要定制。
今年商业比较红火、发展比较快，这给西安提供了一个契机，就看通过这个契机，西安很多房地产企业有没有更多的思考，对商业地产有更多的思考。
【主持人】：高主管刚才提高了这次政策带来的商业地产走热可能是一个陷井，您为何有这样的判断呢？目前是不是开发商重点推进商业地产的好时机呢？
【高昆伦】：这只是一个开始，既然是开始大家都在摸着石头过河，有几个能有经验呢？机遇和风险是并存的。准确的说，现在的确是做商业地产的好时机，但要做好，关键看选址在什么地方。如果开在二环边上，可能最后失败的机率不大，可能就是20%、30%，如果开到长安 (论坛 新闻)县、或者更远的地方，就不一样，地域限制是很重要的。
【张展】：机遇总是留给有准备的人，首先这一点应该是明确的，我想谈几个观点，第一它的消费力因素，这是非常重要的一点，我在南方呆过很多城市，南方城市跟北方城市不一样的一点，很多小型乡镇都有集中性的商贸中心，这个县产什么，比如说这个县产钮扣，那个县是产拉链的，大型的商业中心就是卖这个的，面对全球市场做集中性的消费。在西北或者西安这种地方，如果在长安县搞一个大型的商业地产，可能就会死。
做商业，一定要看有什么资源支持，看消费点是什么。我们依托南二环，把休闲产业链集中起来，形成了一个循环式的集中产业链。南二环吃饭、娱乐有很多地方，但是你在这里吃饭、在那边去唱歌、在那边去喝茶，实际上享受这个过程中有很多不方便。现在我们把这些业态都集中在一起，为客户提供便利性的服务，“一站式”消费。我们项目设计初期，本来是想设计成一个像万达一样的内商业街的形式，最后我们打破了这个模式，为此损失了几千平米的商铺，最后形成了一个真正意义的商业街，但是这个商业街给客户提供了便利性，什么便利性呢？原来人从建设路到南二环要绕一圈，现在直接从我们项目穿过就可以了，给大家节省了时间。
其次，要注意商业的人流吸引人，本来周边什么环境都没有，但是我给它制造了一个环境，让人进来被动消费，这也是一个特点。通过引导性景观，顺着几个景观结点让人们把步行街走完，这些细节的东西也在一定程度上决定了你的产品是否被认可。
第三点，国外的一些消费场所，不管是shopingmall，还是大型超市，它的选址是很偏远的，为什么我们选择偏远的地方就会失败，国外选择偏远的地方为什么成功呢？我们是选城市中心，欧美、日本它们是选择偏远，交通便利、不拥挤，造就了它们的市场环境和我们的市场环境是截然相反的，有很多开发商在学，学的最明显的就是明珠的中国原点新城。
【主持人】：张总的项目在这一点上确定是为商业地产做出了一个成功的表率。商业地产要做好，不仅仅是要有大环境的支持，对自身项目的定位是非常关键的。刚才提到商业项目的人流吸引力，西安目前的发展目标是建设国际化大都市，实际上国际化大都市的一个重要标准就是能否吸引国际性的人流来。
【吕政前】：明珠泾渭新城最大的受益点就是它的定位，都是非常小的商业，而且非常便宜，2800到3000多，非常适合投资性的客户，20、30万就可以投资一套，再加上明珠家具城的运作还算不错，因此吸引了大量的闲散资金，具有这些资本的人、这样的群体，对商业地产的判断力和分析能力非常的薄弱，只是觉得那个东西能赚钱，能返点，一听三年返点卖的就非常火爆，这是它能够抓住这样的群体，手里有200、300万资金的投资客，买这样的产品就比较少。
不管投资商还是开发商、地块持有商，他们现在有两种想法，第一种是先考虑这个地能不能做商业地产，做前期的判断。第二个就是看住宅打压能有多久，如果很快可以结束，我就不放弃它，还做原来的住宅市场，如果住宅打压政策持续很久，可能产品就需要转型。但目前来看至少这一段时间还可以撑得住，去年热销的情况，让开发商有一定的时间和一定的资金撑过去。
【杨凯】：西安商业地产的体量其实是很大的，以小寨为例，小寨在未来5年内，周边有4个大型项目，体量将近100万平米。大兴郡商业体量就接近150万平米，包括东大街沿线改造体量也很大。因此西安商业地产的市场很大，关键看开发商有没有合理的定位，到底商业应该怎么做，都应该有一个明确的概念，大型住宅的底商也很多，就看每个开发商有没有找到自己合适的定位，如果找到合适的定位，可能有很好的发展。
【主持人】：您觉得目前这个状态下，哪种商业业态投资的价值更高？
【杨凯】：西安针对不同的商业有不同的情况，比如说、枫韵蓝湾、新西兰、田园都市的商铺非常快，因为大型住宅形成了一个商业的中心地段，到底中心地段会不会形成，需要投资商理性的分析和判断。第二类就是像万达的商铺，相对稳一些、资金回报率会稳一些，但是需要一定的年限。我刚才说的第一种可能要看自己的眼光，做任何投资都有风险。
都市印象的商业很大、社区很大，为什么它的商业没有火，但枫韵蓝湾的商业火了呢。开发企业要有思考和定位，如果定位准确了，可以减少投资商的风险，第二个投资商投资的时候必须理想的判断，要自己做分析。
【主持人】：对于投资人呢？有那些常见的判断方法，看投资是不是合适呢？
【杨凯】：第一个是看整个区域环境，以后有没有一个比较大的发展，第二个考虑性价比。比如说当初给了一些政策，开发商、政府的政策，可能这个地方目前还不是中心，以后可能会成为中心。
【张展】：同质化、同样的项目或者同样的定位看地段，同样的地段看定位。同样的产品看地段，同样的地段看定位。
【主持人】：理想状态下的商业是在原有的规模上再升级换代，比如小寨、钟楼，目前正在开发的北郊和浐灞以后也需要大量的商业发展，现在北郊凤城一路到三路是比较成熟的，但是五路以后都是空白的点，您觉得这一块商业应该怎么做？
【杨凯】：浐灞和北郊都有商机，而且未来5年，浐灞是一个非常好的地方，有水的地方西安不多，但是浐灞这个商业怎么做，这个还是要看开发商的定位，如果定位合适的话，我想对投资商来说是有利可图的，如果定位不合适，对投资商是有风险的。
【高昆伦】：因为浐灞适合人居住，如果要形成一个良好的商圈，必须以配套为主，而不是以主力商家进驻为主，北郊就需要主力商家开拓新的市场。现在沃尔玛都到了五路，如果后面有大型的商家进驻，旁边有一些高档的住宅区，只要购买力形成了，这一块的商圈形成很容易。前期的策划和定位是很关键、很关键的，这属于策划部门必须关注的一件事情。
【吕政前】：北郊商业环境非常好，但是商业地产单一性非常强，都是上面部分做成写字楼，底下做成商业，前一段时间有一个项目写字楼卖到7000左右，买这个项目的大部分都是投资客，资金链大概在100万到150万就投这样的产品，投资的比自己用的比重大得多，住宅市场的低迷让这些人考虑投这样的产品，临街的小商铺在北郊不是非常多，可能没有抢上就没有了，所以转向投这样的产品。北郊区域住的客户，对北郊的熟悉程度远远大于南郊，可能就就近投资了。
【主持人】：今天我们谈到做商业产品定位非常重要，开发商一般做定位的时候，有哪些基本的判断？怎么能把这个定位做好？怎么能把这个定位做火了？是不是牵扯到人理念上的东西？
【杨凯】：一定有很专业的知识、很专业的人做，如果没有专业的知识、没有专业的人操作这个项目，只会增大项目的风险系数。
【张展】：我们目前在西安市场做的不管是住宅底商也好，还是独立性的商业也好，通通都是初级阶段，商业产品做到最后阶段是金融商业，商业产品实际上跟金融产品一样，不单单是一个固体，开发商要完全运用好你的商业体，是百利而无一害的。
【杨凯】：从定位上面说，不是说提一个概念就可以，整个项目要从地域位置分析、经济环境分析，而且要对周边的业态、对西安整个的业态要进行综合分析，分析完了要做户型配比，要做整个的结构配比，要做面积配比，需要相当的专业知识做，很复杂、很庞大的一套东西。
做住宅，只是告知客户环境、户型就可以了，对商业的客户来说，你要给客户做投资分析报告，你要告诉这个区域有什么环境，有什么详尽的原因，做商业地产的人相对专业性更强。
【主持人】：大家都在说西安商业地产还在起步阶段，不是成规模的，您认为它的趋势是怎么样呢？
【张展】：我用简单的话把这个概念说一下，城市发展，住宅延伸到哪，第一波肯定是配套商业，城市发展得再大，外延这一圈肯定是配套商业，住宅底商就是往后退一公里、两公里，这一圈全部就是底商。第二点，尽量避免同质化竞争，商业布点一定要有城市发展全局观，作为一个开发企业必须具有这种能力，没有这种能力你就没办法跟别人竞争。
【主持人】：现在很多人都在投资，从专业的角度给普通的投资者一些建议，我投资商铺有没有一些注意的问题？
【杨凯】：不管商业还是住宅，第一看它有没有发展，第二看现阶段的价值是不是值得，就是性价比，比如说商铺，有没有发展是一点，有发展我们可以投，再看价格，如果是6000块钱，我肯定会买，如果是2万块钱，我可能就不会买。投资商如果希望高额回报，就买浐灞、北郊、大兴郡，因为这些地方都属于大型开发的阶段，是升值潜力比较大的。如果投资商对投资回报要求不高的话，可以买相对已经成熟的商业，就看每个人的风格和所希望的回报了。
【张展】：地段、价值、未来的发展、趋向。作为老百姓，未来发展可能他不知道怎么发展，这个东西要更加具像化，就是看周围有多少人，然后到小寨看看你周边过了多少人，然后小寨一平米卖多少钱，这一平米卖多少钱，然后比较一下就差不多了。
【吕政前】：商业不仅仅是租金回报率的问题，还有自身升值的问题，这是巨大的一块，现在可能1.5万拿到手，十几年后可能就是4、5万了，写字楼、商业的投资利润肯定要高于住宅，不但短期内可以获得利润，而且升值的空间比较大。
【高昆伦】：作为一个行内人必须知道你看这块地方的出发点在哪里，别人购买这块地方的出发点在哪里，如果单单为了投资，你可能会选择以后升值空间大一点的，居住的话只要找交通方便就可以了，投资这一块肯定有风险，多长时间才可以升值、到底升值多少，但预料总是没有变化快。
【主持人】：感谢几位嘉宾的精彩观点为我们投资商业给出的专业建议，同时再次感谢西安智联房地产营销有限公司的大力支持，本次焦点关注到此结束。
